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成品房时代到来,投资者如何应对上涨的购房成本?(上)

2019-12-09 00:54:43 阅读: 9536

摘要: 一个多月前,也是十九大即将召开的前几天,成都出台文件,确定到2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。成都的这份通知,在传统媒体圈引起了广泛关注,众多媒体发出了成品房时代即将全面到来的判断,讨论成品房对城市及市民生活的

成品房时代到来,投资者如何应对上涨的购房成本?(上)

一个多月前,也是十九大即将召开的前几天,成都出台文件,确定到2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

成都的这份通知,在传统媒体圈引起了广泛关注,众多媒体发出了成品房时代即将全面到来的判断,讨论成品房对城市及市民生活的影响。不过,在地产圈,这似乎并未引起太多人关注。为何会有这种差别?或许是成品房在北上广等一线城市推广多年,房产圈内人已接受了成品房的模式,不会为一城一省的政策而大惊小怪。

但是,随着深入研究,笔者发现成都发展成品房的政策不是孤立的,而是随着楼市发展,成品房从一线城市向全国普及。从年初至今,就有上海、海南、河南和成都出台新政,给出了全面实现成品房的时间表,据不完全统计,目前全国至少有10个省(市)加入全装修队伍。而且,发展成品房也是健全楼市长效机制的组成部分,是践行“房住不炒”的手段,成都文件就明确指出“(成品房)有利于优化住宅产品结构,减少投资性购房,促进房地产市场平稳发展。”

全面来看,成品房正从一线城市向全国推进,全面成品房时代将到来,购房成本也将随之上升,这必将对我们投资性购房产生影响。如何应对上涨的投资成本?接盘侠的购房需求如何转变?如何保证成品房的装修质量?等等问题都需要注意,下面我们就具体分析。

成品房、清水房、毛坯房、精装房的区别

相信大家都发现了,市面上有成品房、清水房、毛坯房、精装房等多种说法,首先,我们来搞清楚这各类房子的区别。

所谓成品房,我们经常也叫做“全装修房”,是指按照一体化实施,完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰,管线及终端安装,门窗、厨房和卫生间等基本设施配备,已具备使用功能的新建住宅。各省市政策一般都会作出类似的明确定义,如成都为“房屋竣工验收前所有功能空间固定面铺装或涂饰完成,套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。”换句话说,成品房虽然未必是“精装”,但基本上可以做到“拎包入住”。

清水房,基本是刚建好房子的原始状态,就是一套房子的基本框架,什么都没有装修,只是刮了个白墙。

毛坯房,对原始建筑做了简单处理,可称为“初装修房”,大多屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。

精装房,是成品房的进阶版,对房屋的隐蔽工程、基础工程、装饰工程、装饰用品、空调等都已由开发商完成,就和我们自己完整装修的房子一样,完全可以直接拎包入住。

可见,从清水房到毛坯房,到成品房,到精装房,装修程度在逐步提高,其建筑成本相应的也会增加,所以,我们的购房成本当然也会增加。有人或许会说,反正房子要住就必须装修,这不过是把自己装修的成本转嫁到购房时了,没多大影响。其实不然,对置业自住者来说,这或许还节约了成本,但对投资者来说,本来能投资五套房的资金,买成品房或许就只能投资四套,而且还有装修折旧等等问题,下面我们深入分析成品房的装修成本问题。

开发商统一装修需要多少钱?

如果不考虑个人对装修的个性化要求,仅从装修成本来看,居住购房者买成品房应该要比买毛坯房自己装修更划算。建设部曾有一份测算显示,由开发商统一组织装修一次到位比自己装修要节省至少30%的费用。这其实很好理解,开发商统一装修统一采购,减轻了设计难度,使用的装修材料节省了仓储、运输等很多中间环节而减少了成本,规模化、标准化本就是现代工业的成功基础。

而且,成品房也让居住者更省心省事。很多有买房装修经历的人都对“买房容易装修难”这句话都深有体会,设计、施工、材料选择……自己完全一头雾水,找个可信任的装修团队还好一点,否则就要在争吵、怀疑、选择中疯掉。

但是,我们还需考虑开发商的因素,如果开发商不靠谱或利益诉求高,买成品房可就不会像前面说的那面美好。

成品房交付对房企来说并不是简单的多了一道装修工序,相比毛坯交房,成品房需要更为全面复杂的设计和施工,房企要提前形成房屋的设计标准、装修标准、验收标准、质量评定标准、销售服务标准等全过程的建设和管理体系,需要整个制度体系、职能部门的完善。万科、中海、融信、旭辉、碧桂园、龙湖等品牌房企已早早开始成品房建设,积累了丰富的经验,但对于大量中小型房企来说,这却是不小的考验。而且,成品房交付,意味着开发商需要更充足的资金,满足装修所需。

可以预见,未来的房地产竞争中,那些已经有丰富成品房开发经验的开发商,那些资金更雄厚的开发商,以及那些更有资质的开发商,最终将会胜出。小开发商的日子,将越来越难过。而在这一竞争淘汰过程中,我们需要更专业的物业选择判断能力,以防买到偷工减料装修,或者是以装修成本的名义大幅提高房价的物业。

在此情况下,投资者需要更高的购房成本,还需要考虑物业装修风格是否容易找到接盘侠,整体而言,这对我们房产投资来说,真不算是好事。

既然成品房可能产生这么多问题,政府为什么要力推呢?市场会接受这种房产吗?成品房的发展又需迈过哪些槛?我们投资者又该如何选择?这些问题,下篇文章我们继续深入分析。

作者:mkbjf04

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